Поднятие цены на аренду квартиры

Каждый арендодатель задумывается над тем, как повысить цену аренды квартиры.

Это не удивительно, ведь для многих владельцев, сдача недвижимости в коммерческую или бытовую аренду является единственным источником дохода, либо доля прибыли от сделки покрывает большую часть расходов собственника.

Сегодня мы постараемся разобраться в вопросе, и изучить факторы влияющие на построение цены, которые зависят от владельца помещения, и не зависят от него.

Какие факторы могут способствовать увеличению стоимости сдачи жилья?

Для арендатора каждая мелочь в пространстве имеет значение, особенно, когда мы говорим о помещении в средней и высокой ценовой категории. Заходя в квартиру человек хочет четко понимать, за что он платит ту или иную сумму. Здесь играет важную роль, так называемый фактор “цена-качество”.

Чтобы повысить цену аренды квартиры, необходимо разобраться, из чего она состоит, и что из этого подвластно вам.

1. Увеличению стоимости безусловно способствует архитектура дома и района в целом. Первое, что видит человек это не свежий ремонт или прекрасный вид из окна, это внешний вид района, дома, подъезда. 
2. Повысить цену аренды квартиры можно и при помощи ремонта. Важно, чтобы он был свежим и светлым. Если вы не сдаете дизайнерское пространство, стоит создать презентабельный ремонт в однотонных цветах, сделав акцент на качестве.
3. Также, повысить цену аренды квартиры поможет качественная техника и мебель. Укомплектованность квартиры важный фактор, поднимающий комфортабельность жизни съемщика, и соответственно, стоимость квартиры.

Также есть факторы, совершенно независящие от владельца жилья, но играющие большую роль при ценообразовании:

1. Близость к метро и общая транспортная развязка.
2. Наличие парко-места, привязанного к квартире.
3. Близость социально важных зданий (поликлиника, детский сад, школа).
4. Наличие торговых центров, продуктовых магазинов, аптеки.
5. Развитость инфраструктуры двора (детская площадка, качество дороги).

Все это повышает доходность аренды квартир, поскольку арендуя жилье, человеку важно качество окружающей среды, и комфортабельность жизни.

Что влияет на стоимость?

Также есть факторы, снижающие рентабельность сдачи квартиры в аренду. Особенно, если эти факторы невозможно устранить.

1. Близость масштабной стройки. Если ваш район застраивается, и в паре метров ведется пыльное и шумное строительство многоэтажного дома (возможно даже ни одного).
2. Шумные соседи. Работающему человеку, или семейной паре явно не понравится соседствовать с буйной компанией. Этот фактор может значительно снизить стоимость жилья.

Решая вопрос как повысить цену аренды квартиры, и устанавливая конечную цену, необходимо учесть не только факторы зависящие от вас, а и те который, к сожалению, от вас не зависят.

Местоположение сдаваемой квартиры

Как уже было упомянуто выше, место играет важную роль в решении вопроса о том как повысить цену аренды квартиры. Наиболее выгодно сдавать жилье в хороших районах, близких к центру города.

Несмотря на то, что сегодня возрастает спрос на жилье в зеленой полосе, аренду чаще всего выбирают недалеко от центральных частей.

Этому способствует и ухоженность пространства, и развитая инфраструктура, обширные транспортные узлы.

А вот наименее выгодно сдавать недвижимость вблизи аэропортом и ЖД вокзалов. Шум от взлетающих самолетов, или приходящих на перрон поездов. Одно из худших мест расположения квартиры. Даже если в квартире качественные окна и существует звукоизоляция, наполнение пространства свежим воздухом перед сном станет настоящим испытанием.

Также, наименьшим спросом пользуются старые районы на окраине города. Часто они достаточно криминальны, имеют ухоженные фасады, отсутствие удобной транспортной развязки. 

Перед тем, как повысить цену аренды квартиры, необходимо изучить рынок, а также оценить все факторы. Даже самая красивая квартира, с окнами в полный рост и премиальным ремонтом, не предоставит ожидаемого уровня дохода, находясь в неблагоприятном районе.

Когда ремонт выгоден

Вышесказанное плавно переводит нас к следующей теме — ремонту. Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? — Конечно да! Стоит ли бежать делать изысканный ремонт? — Скорее всего нет. 

Итак, какой же ремонт будет действительно выгодным, и какие факторы стоит учесть перед тем, как его сделать. Мы выделили несколько тезисов:

• Для квартиры, сдаваемой в аренду, оптимальным станет простой лаконичный ремонт, без особых украшений. Повышать стоимость стоит за счет качества ремонта. Например, качественный ламинат, ровные стены, много освещения и розеток.
• Ремонт должен соответствовать окружающей инфраструктуре. Так, в благополучном районе можно создать изысканный ремонт с премиальными люстрами, картинами и т.д. Это позволит повысить цену аренды квартиры, и окупит вложенные финансы и усилия. Делать ремонт премиум класса в неблагоприятном районе не имеет смысла. Целевая аудитория не сможет финансово покрыть все затраты, а те, кто готов платить за более качественные условия жизни, не станут жить в неудовлетворительных условиях.

Вы также можете сдать жилье без ремонта. Здесь часто используется три схемы:

1. Сдача недорого без ремонта.
2. Сдача с условием создания ремонта со временем, выполнение которого берет на себя съемщик. 
3. Выполнение ремонта арендодателем, с поэтапным повышением арендной платы.

Сколько тратить на ремонт

Сколько же тратить на ремонт? Все зависит от вашего мастерства, желания самостоятельно выполнять работы, качество применяемых материалов и т.д.

Главное, перед выполнением работ, стоит обдумать как рассчитать доход от сдачи квартиры. Исходя из предполагаемого дохода, можно говорить о сумме, оптимальной для вложений.

Помните, что ремонт обновлять стоит каждые 5 лет, если нанесенный ущерб не требует этого ранее. 

Наличие хорошей инфраструктуры

Теперь не о самом приятном для владельца жилья факторе — инфраструктура. Почему не приятном? Потому что это не зависит от владельца. Если вам повезло, и квартира находится в районе, который обустроен красивым ухоженным парком, торговым центром, поликлиникой, школой и детским садом с высокими баллами, дорогой и пешеходными зонами — повышение арендной платы гарантировано. 

Если же хорошая инфраструктура отсутствует, ни один ремонт не можете затмить комфортабельность жизни.

Хороший вид из окна

Еще один приятный для съемщика бонус, который могла бы предоставить квартира — хороший вид из окна. Этому способствует:

1. Расположение дома на возвышенности, из окон которого открывается прекрасный вид на ночной город.
2. Окна выходят на лесополосу или городской парк.
3. Наличие просторных, больших окон, возможно в полный рост. 

Повысить цену аренды квартиры можно даже если вид открывается хотя бы из одной комнаты. Важно, правильно подчеркнуть этот вид. Вам помогут широкие уютные подоконники, чистые красивые окна, теплое оформление в виде плотных штор или гирлянд.

Как поднять арендную плату квартирантам, чтобы они не съехали и остались еще в итоге довольными | Аренда RU

Вы сдаете квартирантам недвижимость? Если да, то, наверняка, вам хотелось бы хоть на немного повысить плату на аренду. Как же это сделать так, чтобы обойтись без обид и обе стороны остались довольны? Есть некоторые советики…

Продумать на бумаге

Если вы заключаете с арендаторами договор, то уже в нем можете подписать пункт о повышении арендной платы из-за инфляции. Естественно, если не хотите потерять хороших жильцов, то не надо повышать стоимость резко и намного. Можно предложить: «Мы вами очень довольны. В связи с ростом инфляции и подорожанием цен, хотим с Х числа изменить стоимость аренду на…».

Изучить рынок

Каждый год сумма съема повышается. Это нормально. Просмотрите сколько стоит стоимость аренды в вашем районе, примерно такой же квартиры. Можно даже в дружеской форме намекнуть, что у соседей (или у арендодателей района) стоимость сдачи в аренду выше на 5-10 тысяч, а вы хотите повысить даже чуть дешевле.

Предусмотреть в соглашении

Снова о заключении договора. Если вы в нем поставите пункт об возможности повышения платы через год, то проблема может решиться сама по себе. Согласие квартиросъемщика в этом случае не потребуется, а уведомить его возможно с помощью извещения, в котором будет указан срок неизменной оплаты.

Сказать о новом жильце

Вы боитесь сказать порядочным квартирантам о повышении платы? Тогда попробуйте намекнуть, сказав что-то типа: «Нашелся новый претендент на съем жилья. Он предложил сумму побольше. Я думаю согласиться». Если люди догадливые и им все нравится, то поймут и согласятся на ваши условия.

Обосновать объективными обстоятельствами

К причине убедительной и вполне логичному возрастанию цены может служит – изменение оценочной стоимости объекта по изменениям в законодательстве. Чтобы не было спорных вопросов, лучше сразу закрепить юридическим и экономически точным договором.

Рекомендация! Повышать арендную плату квартиросъемщикам лучше не намного. Предупредить лучше заранее (минимум за месяц) и вежливым учтивым тоном, а не поставить перед фактом.

Постоянное повышение цен на услуги ЖКХ и рост инфляции дают законное основание арендодателю увеличить плату за съем. Свои права он может отстоять в суде, если был правильно составлен договор. Арендодатели, не стесняйтесь повышать ставку, если есть причины, а если на условия они не согласны, то задумайтесь о других претендентах.

Всем адекватных квартирантов!

Блог арендная плата

В декабре заметно подорожает аренда квартир: как изменятся цены

Основное изменение на рынке аренды за ноябрь — это полное вымывание жилья в суперэкономсегменте. Если говорить о Москве, то речь идёт о квартирах со ставкой до 30 тысяч рублей в месяц. В регионах цены ниже, но тренды в крупных городах примерно такие же. Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

— Оставшиеся и появляющиеся предложения в этой ценовой категории либо улетают буквально за пару часов, либо просто уходят с рынка из-за каких-то подводных камней, мешающих нормально сдать квартиру. Поэтому прогноз, говорящий о том, что в декабре стоимость аренды возрастёт, уже оправдал себя, — пояснил Алексей Кричевский.

Он обратил внимание, что постепенно возвращаются в столицу иногородние студенты и работники, что само по себе автоматически увеличивает спрос. Кроме того, растут расходы собственников на квартиры, из-за чего на среднесрочном горизонте можно будет наблюдать рост цен на 7–10% год к году.

Идет постепенный переход арендодателей на самозанятость, что отнимает минимум 4% заработка от сдачи квартиры. То есть люди начинают сдавать жильё официально и платить налоги.

К тому же происходит ежегодная индексация коммунальных платежей, но этот фактор можно опустить, если за ЖКУ платит арендатор.

В этом году сыграет свою роль и грядущий с 1 января пересчёт кадастровой стоимости жилья после масштабного роста цен в последние два года. Налоги на недвижимость повысятся у каждого хозяина квартиры. Алексей Кричевский предполагает, что эти расходы будут перекладывать на арендатора.

— Осенью рынок аренды квартир в Москве вернулся к показателям 2019 года, то есть до пандемии. Спрос превышал предложение на 15–17%, а владельцы квартир вновь получили возможность выбора.

Отчасти это связано с тем, что при нынешних темпах роста цен на квартиры (30–40% в год) многие арендодатели просто продали свою недвижимость, рассчитывая на большую прибыль при инвестировании полученных средств, — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, обычно в декабре наблюдается сезонный спад на рынке долгосрочной аренды, так как многие уезжают на каникулы в родные города.

Эксперт предполагает, что заметный рост стоимости жилья будет только в посуточной аренде, и здесь она делает упор на ИЖС.

Нестабильность ситуации с новым штаммом коронавируса, повсеместное введение QR-кодов лишает арендодателей посуточного жилья главного клиента на праздники — туристов.

По словам Марины Лашкевич, дорожать будет краткосрочная аренда коттеджей в 10–20 километрах от МКАД как бюджетного, так и комфортного класса. Упасть в цене может долгосрочная аренда традиционно наименее ликвидных лотов, например 3–4-комнатных квартир. Если, конечно, хозяева не делают из них общежитие и не сдают по комнатам.

Ещё один новый тренд, помимо возращения «смотрин» покупателей, — люди внимательнее относятся к состоянию здоровья арендатора. Марина Лашкевич отметила, что кто-то из хозяев жилья даже требует QR-код.

В Москве дефицит ликвидного предложения долгосрочной аренды по-прежнему заметен, и наймодатели поднимают оплату проживания на 5–15%. В среднем ставка найма в последнее время увеличилась на 5%. Такие данные привела заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова.

— В 2022-м мы ждём постепенного расширения арендной экспозиции, в том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2020 и 2021 годах.

Увеличение экспозиции и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок. Однако нижняя ценовая планка, поднявшаяся этой осенью на 50%, в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень.

Во-первых, пополнение предложения происходит медленными темпами. Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.

Разумеется, всё это справедливо при стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города, — добавила Оксана Полякова.

Алексей Кричевский считает, что самый простой способ сэкономить на аренде — это снимать квартиру не в сезон активности, то есть в июне-июле, когда квартиросъёмщики массово разъезжаются из столицы и Подмосковья. Дисконт может доходить до 15–20% от пиковой стоимости аналогичного предложения в октябре — сезоне наибольшей активности среди арендаторов.

Экономичные квартиры (с мебелью, без особых изъянов и нюансов в виде ограниченного срока найма, под продажу, под ремонт и т.д.) сегодня сдаются с арендными ставками не ниже 30 тысяч рублей в месяц. Такие цифры приводит Оксана Полякова.

По её словам, сэкономить можно, сняв немеблированную жилплощадь, если у клиента есть собственные вещи. Такие квартиры сдаются на 10% дешевле.

Есть наниматели, которые предпочитают качественные квартиры на окраинах, и не в пешей, а в транспортной доступности от станций метро или МЦК. Здесь можно сэкономить на арендной ставке от 5 до 20%. Однако при расчётах нужно учитывать стоимость проезда.

Можно снять квартиру под ремонт, то есть с условием выполнения ремонтных работ силами квартирантов в счёт проживания.

Для комментирования авторизуйтесь!

Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?

2021 год оказался для рынка аренды гораздо живее предыдущего: россияне массово возвращались в города с удаленки. Спрос на аренду и жилья, и коммерческих помещений рос, а с ним увеличивались и ставки. Что будет с этим сегментом рынка в наступающем году?

Законопроекты и штрафы

Весной 2022 года депутаты Госдумы начнут изучать законопроект о создании государственной информационной системы по контролю операций на рынке аренды жилья и машино-мест. Необходимость в таком нововведении связана с развитием серого рынка аренды: на сегодняшний день бюджет недополучает от не платящих налоги арендодателей до 162 млрд рублей.

Законопроект предлагает штрафовать собственников, если те в течение 30 дней после заключения договора об аренде не внесут в онлайн-приложение сведения о сделке (физлица должны будут заплатить до 5 тыс. рублей, юрлица — до 50 тыс. рублей). Проект закона предусматривает, что все взаиморасчеты между хозяевами и их жильцами должны будут проводиться через систему Минстроя.

Вот-вот будет принят проект, добавляющий в Гражданский кодекс РФ две новые главы: «О праве собственности на недвижимость» и «Недвижимые вещи» (на момент публикации законопроект прошел третье чтение в Госдуме).

Документ уравнивает в правах собственников машино-мест и собственников другой недвижимости в здании, объяснил «РБК-Недвижимости» Андрей Саунин, глава Saunin Law Practice. Такое равенство дает право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией.

Следовательно, машино-места теперь можно будет сдавать в аренду не через суд (как раньше), а с согласия двух третей всех собственников дома.

Плавное развитие без неожиданностей

Большинство экспертов рассчитывают на спокойный год. «Если в следующем году не произойдет чего-то экстраординарного, то рынок аренды продолжит стабильное развитие — небольшое затишье на новогодние и майские праздники из-за временного снятия лотов с экспозиции, заметный рост спроса ближе к осени», — прогнозирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Рынок аренды сильно зависит от внешних условий: если что-то подрывает платежеспособность арендаторов, он заметно замедляется.

Юлия Дымова напоминает, что такую картину мы наблюдали в 2020 году, когда во время весеннего локдауна и последующих ограничений в Москве массово закрывались предприятия сферы услуг, офисные работники переходили на удаленку, студентов перевели на дистанционное обучение.

По ее словам, из-за масштабного оттока иногородних арендаторов арендные ставки незначительно снизились. «В 2021 году жизнь начала входить в обычную колею, люди стали возвращаться в Москву, а рынок аренды сразу же ответил ростом спроса, сокращением предложения и ростом ставок».

Мнение о том, что в следующем году рынок жилой аренды Москвы будет развиваться по обычному сценарию (если этому не помешают какие-то непредвиденные факторы), поддерживает и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости».

«С мая в сегменте произойдет некоторый спад спроса, связанный в том числе с тем, что иногородние студенты на время летних каникул возвращаются домой. Летом вырастет срок экспозиции арендных квартир — клиентов на них придется искать дольше. Но в августе, наоборот, вероятен всплеск спроса, так как студенты вернутся в столицу и будут искать жилье», — полагает эксперт.

Но, на ее взгляд, если будет введен очередной локдаун, то стоит ожидать повышения интереса к аренде — люди будут искать более просторные варианты (и в городе, и за городом), считает Елена Мищенко. Одно дело, когда все члены семьи уходят на работу или учебу, другое — когда они живут и работают в одной квартире.

Ставки аренды не удивят

Если год обойдется без потрясений, не будет и шокирующих скачков ставок — в этом уверены все опрошенные эксперты: при стабильном развитии рынка ставки растут медленно и преимущественно на величину инфляции.

Елена Мищенко прогнозирует рост ставок в пределах 5%: «Колоссального повышения цен на аренду мы не ждем.

Но в этот сегмент все чаще переходят квартиры, расположенные в новостройках, а это объекты хорошего качества и с соответствующей ценой.

При этом такие лоты отвечают спросу: большинство арендаторов ищут хорошие варианты с ремонтом и новой мебелью. А вот «бабушкины» квартиры малоликвидны — ими интересуются те клиенты, у которых нет средств на условия получше».

Выше 5% ставки вырастут, если увеличатся ипотечные ставки: некоторые уже не смогут позволить себе покупку квартиры, и будут снимать жилье. Поэтому возможен рост цен в пределах 10% за год. 

Еще больший рост маловероятен: все-таки спрос на аренду квартир не так велик, чтобы привести к значительному росту арендных ставок, объясняет Елена Мищенко.

Есть некоторые шансы и на снижение ставок. Перспектива устроена так: многие покупали недвижимость в 2021 году с инвестиционными целями.

Часть из них теперь захотят перепродать приобретение, другие, вероятно, будут сдавать его в аренду. Эти собственники начнут выходить на рынок аренды уже в 2022 году.

Не исключено, что объем арендного предложения начнет пополняться. Если это произойдет, можно ждать небольшого снижения ставок, отмечает Елена Мищенко.

Подобную точку зрения разделяет и Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, увеличение срока экспозиции и ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.

«Но нижняя ценовая планка, которая этой осенью поднялась на 50%, в ближайшее время вряд ли вернется на прежний уровень: во-первых, предложение пополняется медленно, во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно», — комментирует собеседница Циан.Журнала.

Цены на аренду напрямую связаны с состоянием рынка купли-продажи. Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», указывает, что не стоит сбрасывать со счетов грядущее сокращение количества сделок на рынке купли-продажи. Это произойдет из-за роста ипотечных ставок — по его прогнозам, объем сделок уменьшится примерно на 20%.

«Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов: в частности, от изменения объема предложения и уровня инфляции в стране.

Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье.

В противном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится», — уточняет эксперт.

Краткие итоги 2021 года на рынке аренды

Спрос. В ноябре 2021 года спрос на аренду оказался выше уровня допандемийного 2019-го на 27% и выше уровня 2020-го почти в два раза. Такие данные приводят аналитики «Миэль».

Предложение. К концу 2021 года рынок аренды подошел с дефицитом предложения. Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», объясняет это так: 2020–2021 годы оказались очень горячими для рынка купли-продажи. Влияли и льготная ипотека, и низкая ставка рефинансирования, и отложенный спрос — все эти факторы разогнали цены.

За год рост цен на жилье в Москве составил 25%. В итоге многие собственники, которые ранее сдавали квартиры, решили продать их по хорошей цене на волне спроса — отсюда и дефицит в сегменте аренды. 

Если в ноябре 2020 года объем предложения однокомнатных квартир на столичном рынке аренды оценивался примерно в 16 тыс. объектов, то сейчас — только в 9 тыс.

Всё это спровоцировало и рост цен: за последние полгода арендная ставка, например на те же однокомнатные квартиры, в столице возросла в среднем на 12–15%, а объем предложения сократился на 40%.

Снять «однушку» в Москве стало на треть дороже

Житель столицы Дмитрий две недели назад начал искать однушку рядом с работой в районе метро «Нагатинская». Определил для себя несколько критериев: месячная оплата в районе 40 тысяч рублей, свежий ремонт, рабочая стиральная машина и площадь около 40 квадратных метров. В результате подходящий вариант нашелся только на «Бунинской аллее» — на 13 станций южнее от того места, где собеседник Business FM планировал снять жилье изначально:

— В районе метро «Нагатинская» и станции МЦК «Верхние Котлы» дешевле 45 тысяч ничего не найти.

Если смотреть это направление по Варшавке в область, то, наверное, в районе 40 тысяч можно найти только в Бутово, «Бунинская аллея», и то не совсем в пешей доступности от метро.

Если прямо рядышком с метро смотреть, то в районе 40 тысяч будет квартира с не очень хорошим ремонтом, «бабушкин ремонт», скажем так.

— Говорят, что арендодатели стали более требовательны, интервьюируют потенциальных арендаторов.

— Они расспрашивают, кто, что, чем занимаешься. Практически в каждом объявлении обязательно, чтобы арендаторы были славяне. Знаю, что ту квартиру, которую я сейчас буду арендовать, ее просматривали уже неоднократно, но хозяин всем отказывал.

По данным ЦИАН, лишь треть потенциальных жильцов сегодня получают квартиру, которая им понравилась. На шансы заключить с собственником договор может повлиять и профессия съемщика. Владельцы больше всего доверяют банковским сотрудникам, IT-специалистам и госслужащим. Меньше всего — административному персоналу. Из-за новой волны пандемии почти вдвое реже стали сдавать квартиры медработникам.

Москвичи раскупили недвижимость в трех регионах России

Иными словами, рынок арендатора сменился рынком арендодателя. Привел к этим изменениям рост спроса на съемное жилье, который в свою очередь был вызван подорожанием квартир в целом. По оценке аналитиков, ценник на продажу столичного жилья за 2021 год повысился на 25-30%.

На столько же увеличилась и стоимость аренды «однушек» и «двушек» в Москве. Кроме того, рекордный за девять лет скачок произошел из-за осеннего возвращения работников в офисы и перехода в офлайн школьников в сентябре.

Еще один фактор, который подстегивает цены, — долгосрочный тренд на обновление жилищного фонда в столице, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

«Есть некий долгосрочный тренд, почему аренда имеет тенденцию к удорожанию.

Дело в том, что за последние пять лет достаточно сильно поменялся портрет средней «однушки», которая представлена на рынке недвижимости, потому что очень много новой недвижимости было построено за пять лет, и там много жилья, которое покупалось с инвестиционными целями.

Как правило, такие квартиры с неплохим ремонтом, это свежие дома с хорошими подъездами, с благоустройством придомовой территории и так далее. Такого более качественного предложения в общей структуре становится больше, а «бабушкиных» вариантов становится меньше».

Все эти факторы поднимают ценник и для тех, кто уже снимает квартиру. Собственники и так обычно повышают квартплату для съемщиков спустя несколько месяцев или лет, но под влиянием текущего заметного роста увеличили ее еще больше.

Комментирует специалист по недвижимости Андрей Цебриков:

— Если речь идет о каких-то глобальных подорожаниях, скажем так, от 10-20 тысяч рублей и выше, то да, люди, скорее всего, поднимают. Если это 5 тысяч рублей, 3 тысячи, то на это никто не смотрит. Последний пример: квартира стоила 40 тысяч рублей, потом стала стоить 60 тысяч — да, подняли они.

— И в принципе соглашаются все, да?

— Не все. Некоторые люди уходят уже в другую локацию, то есть Новая Москва и так далее.

За три недели этого года аренда «однушек» в столице подешевела примерно на тысячу рублей, отмечают в ЦИАН. Но, по словам экспертов, в феврале цены вновь вырастут.

Успеть до осени: насколько подорожает аренда жилья — Газета.Ru

Риелторы отмечают оживление на рынке аренды жилья в крупных городах России. Квартиросъемщики возвращаются: в основном это иногородние студенты и сотрудники компаний, которые работали удаленно, а теперь переходят на работу в офисы в регулярном или «гибридном» режиме. Рост ставок год к году — уже 14%, и цены продолжат расти.

В преддверии нового делового сезона активность на рынке долгосрочной аренды начала расти. Этому способствуют сразу несколько факторов: главным образом — оживление сектора услуг, возвращение ряда организаций к прежним режимам работы после локдауна, восстановление внутренней миграции и увеличение цен в сегменте купли-продажи.

В июле 2021 года, по данным Авито Недвижимости, спрос на съемное жилье в России превысил прошлогодний на 30% (июль 2021 г. к июлю 2020 г.).

«Активно искать жилье в крупных городах начинают не только иногородние студенты к началу учебного года, но и сотрудники компаний, которые временно работали удаленно и находились за городом или в «домашних» регионах, а сейчас планируют возобновить посещение офиса в привычном регулярном или более нестандартном для рынка «гибридном» режиме», — говорит руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Хахулин.

Приток потенциальных арендаторов должен оживить и цены на рынке, которые стагнируют уже больше года даже на фоне заметного роста цен как на вторичном, так и на первичном рынке. Там они в среднем выросли на треть.

«Такой дисбаланс на российском рынке наблюдается впервые.

Да, у него есть объективные причины (аренда зависит от доходов населения, а на продажу квартир последние 12 месяцев влияют нестандартные внешние факторы вроде льготной ипотеки и обусловленной пандемией рекордной строительной инфляцией), но рано или поздно рынок должен начать выравниваться», — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.

Сейчас во многих жизненных ситуациях стратегия «снимать, а не покупать» выглядит предпочтительнее. Рост спроса на аренду (как следствие того, что все большему числу россиян покупать станет дорого и неэффективно) позволит владельцам квартир постепенно повышать цены. Прогноз аналитиков Циан сдержанный — рост на 3-5% при условии, что не будет серьезного ухудшения эпидемиологической обстановки.

Аналитики Est-a-Tet настроены более оптимистично в отношении будущих доходов арендодателей. Они прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки аренды квартир на 7-10% в ближайшие 2-3 месяца.

«Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока еще арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В Авито Недвижимости считают, что кризиса предложения, тем не менее, не ожидается: в перспективе на рынке появится больше новых предложений от собственников, которые хотели бы компенсировать расходы на ипотеку, а также от владельцев квартир, чьи жильцы планируют переезд в собственное жилье в новостройке после ремонта.

Наиболее высокий интерес желающие арендовать жилье традиционно проявляли к однокомнатным и двухкомнатным квартирам — по итогам июля на них пришлось 56% и 29% всех запросов российских пользователей в категории длительной аренды. В то же время зафиксирован заметный интерес к студиям (+41% год к году), доля которых в общей структуре спроса достигла 9%, приводят данные Авито Недвижимость.

«Из-за того, что значительная часть сотрудников продолжает работать удаленно, больше популярностью пользуются те лоты, где планировочные решения позволяют выделить отдельные рабочие зоны. То есть условная маленькая двушка может быть предпочтительнее однокомнатной квартиры с европланировкой», — уточняет Попов из Циан.

При этом на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, расположенных рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой, отмечают в Est-a-Tet. Собственники стали менее охотно сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет — они опасаются, что квартира после проживания семьи с детьми придет в негодность.

«Сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко», – говорит Юлия Дымова.

При этом риелторы отмечают еще один любопытный тренд. Молодые арендаторы без детей в сегментах комфорт плюс и бизнес все чаще закрывают глаза на ценник и берут менее бюджетные, но просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. «Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.

Время рантье: почему цены на аренду квартир в Москве выросли на 30%

По словам руководителя «Циан. Аналитика» Алексея Попова, за последние пять недель был зафиксирован самый высокий уровень роста ставок аренды за последние несколько лет. В месячном выражении они выросли на 6% для однокомнатных квартир и на 9% для двухкомнатных.

«В Москве средние ставки в оставшихся доступными однушках в моменте повышались до 49 000 рублей, т. е. ставших привычными вариантов за 38 000-40 000 рублей почти не осталось, — рассказывает Попов.

— В сентябре и начале октября с рынка ушли наиболее доступные предложения, что и привело к столь внушительному росту средних значений».

Сейчас арендовать однокомнатную квартиру в Москве стоит в среднем 42 000 рублей в месяц, а двушку —  63 000 рублей в месяц, говорит Попов.

По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в сравнении с аналогичным периодом прошлого года арендные ставки выросли в среднем на 30-35%. Если сравнивать с сентябрем, то в октябре ставки остаются примерно теми же, они не снижаются, подтверждают эксперты НДВ. 

Спрос вырос на 60%

«Показатели потенциального спроса этой осенью (даже в последние недели, когда он начал падать от пиковых значений) на 25-30% выше, чем в среднем за первое полугодие», — говорит Попов из «Циан.Недвижимость». По словам управляющего директора сети офисов недвижимости ГК «Миэль» Марии Жуковой, по сравнению с сентябрем-октябрем прошлого года спрос выше почти на 60%.

Опрошенные Forbes эксперты отмечают, что, помимо востребованных однокомнатных квартир, спрос растет и на двухкомнатные. Заместитель руководителя направления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова говорит, что спрос на двушки в сентябре вырос на 17% к аналогичному месяцу прошлого года.

«Контингент арендаторов активно пополняется выходцами из стран бывшего СССР, которые привозят в Москву семьи с детьми для постоянного проживания.

В основном это люди, которые остались в столице в первую волну короновирусной самоизоляции, укрепили свои позиции на рынке труда и теперь могут позволить себе улучшить условия проживания», — объясняет эксперт. 

Меньше тысячи однокомнатных 

Ажиотажный спрос заметно сократил объем предложения. К концу сентября в реализации осталось чуть менее тысячи однокомнатных квартир, рассказал Попов из «Циан. Аналитика». Для сравнения, осенью допандемийного 2019 года в базе Циан экспонировалось 2200 однокомнатных квартир. 

«Предложение в этом году снизилось по сравнению с прошлым годом практически в два раза, — подтверждает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. — В сентябре и в октябре количество предложений продолжает падать».

В сентябре объявлений [о сдаче в аренду квартир] в Москве было на 42% меньше, чем в сентябре 2020-го, а в области количество предложений уменьшилось на 46% год к году, сообщает руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. По сравнению с началом года объем предложения на рынке аренды жилой недвижимости в столице снизился на 55-60% и пока тенденция на сокращение продолжается, говорит эксперт. 

«Рынок станет спокойнее»

Тем не менее высокий сезон спроса на аренду заканчивается. По данным «Циан. Аналитика», число просмотров объявлений в первой половине октября было на 10% ниже, чем за аналогичные дни в сентябре, и на 20% меньше, чем во второй половине августа. «Это связано как с сезонными трендами, так и с существенным сокращением объема активного предложения», — объясняет Алексей Попов. 

По мнению риелторов и аналитиков, в ближайшие два месяца столичный рынок аренды жилья станет спокойнее. «Спрос будет снижаться, и эта тенденция уже прослеживается, — говорит руководитель направления аренды жилой недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Андрей Сердюк.

— Это приведет к постепенному восстановлению объема предложения. Сейчас рост ставок аренды начнет затормаживаться, а к началу следующего года не исключен их откат назад, поскольку те, что были вынуждены снять жилье по высоким ставкам, начнут искать альтернативные, более доступные варианты.

Собственникам либо придется снижать цену аренды, либо искать новых арендаторов».

«Можно предположить, что некоторые люди, которые сняли квартиры летом, в сложившихся условиях (новые ограничения из-за COVID-19. — Forbes) начнут досрочно расторгать договоры и объекты начнут выходить на рынок. Но это не произойдет вдруг — думаю, до нового года арендаторы займут выжидательную позицию», — заключила Жукова.

Сдача жилья в аренду: как увеличить стоимость?

На сегодняшний день аренда квартиры является распространенным явлением. И сдача жилья в аренду может быть одним из дополнительных источников дохода. Однако важно учитывать, что сумма, которую вы будете получать за сдачу квартиры в аренду, будет зависеть от нескольких факторов.

В целом выделяется несколько известных факторов, способных оказать влияние на окончательную стоимость сдачи жилья в аренду. Приближенность к центру города, удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура и наличие парков рядом с домом значительно повышают стоимость квартиры.

Тогда как в более отдаленных и труднодоступных районах, где в основном находится старый жилой фонд, арендная сумма будет уже намного ниже средней, представленной на рынке недвижимости.

Однако помимо этих очевидных факторов есть еще несколько дополнительных, с помощью которых можно увеличить стоимость аренды квартиры. 

Расположение сдаваемого жилья, а также престижность всего района города могут увеличить стоимость аренды квартиры примерно на 20%. Поэтому квартиры, имеющие одинаковую площадь и ремонт, но при этом находящиеся в разных районах города будут иметь совершенно разную цену за аренду.

Поэтому если вы хотите сдавать жилье по более выгодной цене, то стоит покупать квартиру для сдачи в аренду в наиболее престижных районах. Высокая стоимость такой квартиры в дальнейшем окупится, поскольку такие квартиры будут пользоваться большим спросом среди желающих снять жилье.

 

Если в квартире будет сделан новый ремонт, но при этом не содержащий золота, вензелей и прочей декоративности, то к окончательной арендной стоимости квартиры можно добавить примерно 10% от схожих предложений. Помимо этого такая квартира будет сдаваться гораздо быстрее. 

Однако при проведении ремонта сдаваемой квартиры нужно принимать во внимание пару важных факторов, а именно:

• Дорогостоящий ремонт не может значительно повысить стоимость сдачи 

Если говорить о функциональности, то она будет одинакова как для дорогих обоев, так и для тех, что стоят дешевле. Поэтому стоит помнить, что дизайнерские обои, модная плитка и дорогой паркет будут лишь переплатой за стиль интерьера, которая в итоге вряд ли в дальнейшем окупится. 

• Есть вещи, на которых не стоит экономить

Важно понимать, что квартира для сдачи в аренду не является музеем, в котором нельзя ничего трогать. Новые жильцы, арендующие эту квартиру, будут пользоваться этим пространством и тем, что в нем есть, поэтому со временем даже новый ремонт будет портиться.

Особенно это касается кухни, ламината, плитки и мебели. Однако этот факт нужно лишь принять и смириться.

Тем не менее, не нужно пытаться сэкономить на качественной краске, которая позволяет мокрую уборку, а также на специальной эпоксидной затирке для плиток, которая не станет желтой спустя год. 

Если говорить о ремонте и общем интерьере сдаваемой квартиры, то есть несколько проверенных способов, которые помогут сделать такое жилье визуально намного дороже:

• Простой дизайн интерьера с минимум мебели

Как правило, квартиры, имеющие заброшенный и захламленный вид, не только выглядят хуже, но при этом и сдаются значительно хуже. Тогда как полупустая или полностью пустая квартира будет выглядеть не только лучше, но и больше.

Помимо этого полупустая квартира позволяет арендатору самому обставить жилье по своему вкусу. Поэтому вам достаточно лишь предоставить арендатору простой набор мебели, включающий необходимый минимум предметов: кухонный гарнитур со столом, кровать, шкаф либо рейл для одежды, а также комод.

Все остальные требуемые вещи арендатор может либо привезти, либо докупить самостоятельно. 

• Наличие светлых стен под покраску

Такое оформление стен можно по праву считать наиболее простым и практичным способом. Не говоря уже о том, что это обойдется вам недорого.

Велика вероятность того, что арендатор вряд ли станет перекрашивать стены, однако если такое желание у него появится, то он с легкостью сможет преобразить квартиру без необходимости согласования с вами, добавив некоторые дополнительные элементы декора: картины, наклейки и постеры.

Поэтому желательно сделать стены сдаваемого жилья нейтрального цвета и с использованием качественной краски, способной выдерживать мокрую мойку.  

• Нейтральный оттенок ламината  

Подобный вариант ламината будет идеально подходить практически под абсолютно любой дизайн интерьера. При этом он должен смотреться естественно, словно он является паркетом из натуральной древесины.

Однако желательно выбирать более светлые варианты, поскольку на них будет менее заметна пыль, царапины или потертости. Если же вы выберете темный ламинат, то он достаточно скоро потеряет презентабельный вид.

  

• Покрашенный либо «голый» бетонный потолок

Сейчас одним из модных стилей интерьера является стиль «лофт», поэтому для него будет идеально наличие бетонного потолка. Либо можно обойтись белым покрашенным потолком. Также вы можете установить простые натяжные потолки, но уже без какого-либо дополнительного дизайна и излишнего глянца.    

Если сдаваемая квартира находится в районе с развитой инфраструктурой, то она будет дороже на 10% от рыночной средней стоимости. Наличие рядом с домом различных магазинов, школы, детского сада, парка, кафе и прочих заведений могут поспособствовать увеличению окончательной стоимости аренды жилья. 

Однако если вы планируете для сдачи в аренду покупать квартиру в новостройке, то вам следует учитывать дальнейшие перспективы развития инфраструктуры в месте, где находится эта новостройка.

Для этого вам могут пригодиться различные форумы, группы в социальных сетях и мессенждерах, где жильцы новостроек обсуждают вопросы, вязанные с их домами и инфраструктурой района.

Помимо этого нужно ознакомиться с информацией от самого застройщика и его планами по развитию инфраструктуры новой застройки. И уже на основе всех найденных данных вы можете принять окончательное и взвешенное решение.    

Важно также знать, что если квартира находится на солнечной стороне и окна выходят на двор либо же на красивую панораму города, то такая квартира будет сдаваться примерно на 5−10% дороже.

Тогда как квартиры с окнами, выходящими на проезжую часть, будут причиной снижения стоимости аренды жилья, потому что в таких местах повышенный шум, а также наличие загазованности.

И такая скидка из-за неудачного вида из окна может составлять в среднем 10% от цены схожих квартир в данном районе города.